Venta de inmuebles: la Ley 27.802 deja exenta del Impuesto a las Ganancias la utilidad de las operaciones ocasionales

La Ley 27.802 incorporó una modificación de alto impacto patrimonial para las personas humanas propietarias de inmuebles. A partir del 1° de enero de 2026, la utilidad obtenida por la venta de un inmueble queda exenta del Impuesto a las Ganancias, siempre que la operación sea ocasional y no forme parte de una actividad habitual de compra y venta de propiedades.

Qué cambió respecto del régimen anterior

Hasta esta reforma, las ventas de inmuebles adquiridos desde el 01/01/2018 estaban alcanzadas por el Impuesto Cedular del 15% sobre la utilidad. Ese tributo se aplicaba a la mayoría de las operaciones de particulares, incluso cuando se trataba de una venta aislada de un inmueble propio, y obligaba al contribuyente a calcular el costo computable, aplicar el coeficiente de actualización y presentar la declaración jurada correspondiente.

Con la nueva redacción, ese resultado pasa a estar exento para las personas humanas que vendan un inmueble de forma no habitual. En términos prácticos, la venta de una casa, departamento o lote propio, realizada de manera aislada, no tributará Ganancias.

Quiénes quedan fuera de la exención

La exención no alcanza a quienes realizan compra y venta de inmuebles de forma habitual. Desarrolladores, inversores, empresas constructoras y profesionales del rubro inmobiliario continúan tributando bajo el régimen general del impuesto, en función de la naturaleza de su actividad. En esos casos la utilidad sigue siendo gravada y debe declararse como renta de tercera categoría.

La habitualidad es un concepto fáctico y se analiza caso por caso. La ARCA y la jurisprudencia consideran indicadores como la cantidad de operaciones realizadas en un período, la organización empresarial detrás, la intención de reventa al momento de la compra, y la estructura patrimonial del contribuyente.

Variables a analizar en cada operación

Para determinar el encuadre fiscal correcto de una venta de inmueble conviene considerar:

• Fecha de adquisición: las reglas previas siguen siendo relevantes para entender el régimen aplicable antes de la reforma.
• Fecha de escritura: determina bajo qué normativa queda comprendida la operación.
• Titularidad: si es individual, condominio, fideicomiso o sociedad.
• Habitualidad: cuántas ventas similares se hicieron en los últimos años.
• Tipo de inmueble y destino: urbano o rural, vivienda propia, inversión, explotación comercial.

Impacto práctico

La reforma representa un alivio fiscal significativo para el mercado inmobiliario de particulares, que desde 2018 arrastraba la carga del impuesto cedular. Se espera que facilite la movilidad patrimonial, la venta de inmuebles heredados y la rotación de unidades propias, especialmente en un contexto donde muchas operaciones se posponían por el costo tributario.

A la vez, quienes desarrollen actividad inmobiliaria regular deben seguir cumpliendo con sus obligaciones bajo el régimen general, y cualquier análisis de encuadre fiscal debe hacerse con soporte técnico para evitar ajustes posteriores por recategorización.

En Martinez & Wehbe asesoramos a particulares y empresas en la evaluación del tratamiento fiscal aplicable a cada operación, incluyendo la determinación de habitualidad, el armado de la documentación respaldatoria y la presentación de consultas vinculantes cuando corresponda.